六町駅前区有地の活用に係るサウンディング型市場調査の実施結果について

調査の趣旨

　六町駅前区有地は、六町エリアデザイン計画の対象地となっており、起爆剤となる民間開発を誘導し、駅前街区からの賑わいの創出を目指すため、「複合商業施設」と「駐輪場」の整備及び運営を行う事業者を令和4年10月に公募しました。その後、令和5年3月に活用事業者を決定し、事業を進めておりましたが、活用事業者から「昨今の建設費高騰に伴い事業継続が困難であり、事業を撤退したい」旨の申し入れがあり、令和7年8月に地元説明会を開催し、令和7年11月に基本協定合意解約覚書を締結のうえ、活用事業者（東神開発株式会社）との事業が中止となりました。

　つきましては、複合商業施設の誘致を前提に、改めて実現可能な条件を整理するため、民間事業者の皆様との対話を行うサウンディング型市場調査を実施したため結果を報告します。

調査対象地の概要

名称	六町駅前区有地
所在地	足立区六町四丁目1番
交通	つくばエクスプレス「六町駅」下車徒歩約1分
土地面積	3,143.01平方メートル
用途地域	商業地域
建蔽率／容積率	80%／400%
防火指定	防火地域
高度地区	なし
道路・隣地・北側斜線	（道路）1.5 （隣地）2.5+31メートル（北側）なし
日影規制	なし
その他	六町地区地区計画、六町四丁目付近土地区画整理事業（施行中）

案内図

annnaizu

（出典：国土地理院地図）

配置図

haitizu

調査内容

対象者

　六町駅前区有地活用事業への参画意欲がある法人又は法人のグループ

前回公募時の活用条件

　令和4年公募時の以下の条件を参考にご提案をいただきました。

事業手法に関すること
・複合商業施設の提案
・定期駐輪場600台の整備・運営（工事期間中も駐輪場を確保）
・定期借地権設定契約32年間の締結
・最低土地貸付料3,469,900円／月
・保証金520,480,000円
施設配置や空間形成に関すること
・駅前の顔となる外観のデザイン
・六町公園との一体性を形成
・交通広場（歩道部分）との連続性を形成
導入用途やサービスに関すること
・六町らしさを創出
・子育てに寄与
・特色あるお店づくり

調査結果

実施期間

令和8年1月26日（月曜日）から1月30日（金曜日）まで

参加事業者

7者（デベロッパー、ハウスメーカー、小売事業者など）

サウンディング結果

問1　現在の市況での提案可能な規模・用途
令和4年公募時の条件では提案不可	4者
3から4階程度の商業施設	3者
問2　TX六町駅への地下接続の可能性
実現が困難（コスト高、技術的課題）	4者
可能性あり	3者
問3　土地貸付期間32年間は妥当か
短い（30年以上で期間を選択できる方式や50年程度を希望）	6者
妥当	1者
問4　保証金設定額（約5.2億円）は妥当か
高い（地代の12か月分程度や保証会社利用の選択肢を希望）	7者
問5　定期駐輪場600台の確保（複数回答含む）
商業施設において最も重要な1階を駐輪場として計画しなければならず、事業収益の確保が難しい	5者
当敷地外への移設を希望（公園地下や他区有地）	3者
駐輪場を確保しつつ事業運営が可能	2者
問6　周辺施設との連携の可能性（複数回答含む）
立体都市公園制度などの活用（公園下の活用）	7者
駅前交通広場の活用に前向き（イベントの展開、歩道空間の拡充）	5者
問7　事業参入にあたっての最大の課題（複数回答含む）
建設費の高騰（資材・労務費）	7者
テナントの賃料単価が上がらないことによる収支悪化	3者
その他意見
活用用途に住宅や公共施設を入れることで規模の拡充が図れる。
前回の提案規模（延床面積1万平方メートル以上）を求めるのではなく、店舗面積や店舗数を条件にしてはどうか。
財務審査により安定性及び収益力が良好な応募者については保証金を減額する等の措置をしてはどうか。

対話に先立つ質問及び回答

対話に先立つ質問及び回答は以下のPDFからご確認いただけます。

質問及び回答一覧（PDF：468KB）

公募における課題と今後の方針

1 施設規模
課題	建設費の高騰に対してテナント賃料が横ばいで推移している中で、投資回収が困難な状況が続いており、現在の市況において東神開発の前回提案内容である6階建て、延べ床面積1万平方メートル以上と同規模施設の実現が難しいことが判明した。
方針	区として再公募時に提案を求める施設規模や内容について、オープンハウス型説明会で地域の意向を確認する。
2 定期駐輪場（600台）の設置要件
課題	事業計画において採算性が低下する最も大きな要因となる。
方針	台数や位置の見直しなどを検討する。
3 保証金の設定額
課題	区の設定する保証金（約5.2億円）が他自治体等で一般的に設定されている地代の12か月分程度（六町駅前区有地で算出すると約4200万円）に比べ高額である。
方針	保証金の考え方について再考する。
4 事業期間
課題	計画建物の減価償却や事業の投資回収に対する期間を考慮する必要がある。
方針	32年以上で事業者が提案できるよう検討する。
5 六町公園及び駅前広場を含めた活用
課題	駅前の更なる魅力創出を図り、提案の幅を広げる手法について検討する必要性がある。
方針	立体都市公園制度の活用や駅前交通広場の歩行空間の利活用について調査研究を行う。
6 公募実施のタイミング
課題	建設費の高騰やテナント賃料の推移が、商業施設の実現にあたり大きな要因となっている。
方針	参入可能時期について事業者へのヒアリングを継続する。

今後のスケジュール

時期	内容
令和8年5月	オープンハウス型説明会
令和8年6月以降	地域の意向を踏まえ提案の可能性を事業者へヒアリング
令和8年秋以降※	公募の開始